Kreislaufwirtschaft im Bauwesen: Erkenntnisse aus der Madaster CONNECT plus 2026

Die öffentliche Hand wird zum Treiber

Patrick Bergmann, Managing Director von Madaster Germany, eröffnete mit einer Beobachtung, die hängen bleibt: Während die Privatwirtschaft beim Thema ESG und zirkulärem Bauen oft noch zögert oder sich sogar wieder abwendet, wird die öffentliche Hand zum aufwachenden Riesen. Auf Landesebene ist Baden-Württemberg ein eindrückliches Beispiel. Im Rahmen des Strategiedialogs "Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen" ist gemeinsam mit Madaster und der EPEA GmbH (bzw. Drees & Sommer) ein Gebäudematerialkataster für rund 2,6 Millionen Gebäude entstanden - bundesweit einzigartig. München erfasst parallel quartiersweise seinen Bestand und entwickelt daraus eine Rohstoffstrategie. Heidelberg wertet das Patrick-Henry-Village aus.

Auch im Finanzsektor kommt Bewegung ins Thema. Sieben große deutsche Banken haben gemeinsam ein Whitepaper veröffentlicht und sich auf drei Kernindikatoren für die Kreislauf-Berichterstattung verständigt: Herkunft der Materialien, ihren Verbleib am Lebensende und die in den Bauteilen gebundenen Embodied-Carbon-Emissionen. Parallel hat das renommierte GRESB-Benchmarking, an dem viele große Bestandshalter und Fondsmanager teilnehmen, mit dem Reportingzyklus 2026 erstmals Embodied Carbon ins Scoring aufgenommen - in der Development-Komponente sind dafür bis zu fünf Punkte vorgesehen. Was bisher freiwillig war, fließt jetzt direkt in die Bewertung ein. Die Europäische Zentralbank hat ihrerseits in Frankreich bereits eine Bank wegen versäumter Kreislauf-Ziele sanktioniert.

Vonovia: Nachhaltigkeit als DNA, nicht als Abteilung

Daniel Riegel, Vorstand bei Vonovia, beschrieb anschließend, wie Europas größtes Wohnungsunternehmen das Thema strategisch verankert. Sein Punkt: Nachhaltigkeit lässt sich nicht in eine einzelne Abteilung auslagern, sie muss in die DNA des gesamten Unternehmens eingewoben sein - vom Vorstand bis in die Projektentwicklung.

Das spiegelt sich auch in den Investitionen wider. Bereits Anfang 2023 hatte Vonovia gemeinsam mit weiteren Investoren rund 100 Millionen Euro in das deutsch-österreichische Wohnungsbau-Start-up GROPYUS gesteckt. Aktuell entstehen daraus unter anderem 158 Wohnungen in Berlin-Lichtenberg, geplant in seriell-modularer Holzbauweise und im Effizienzhaus-55-NH-Standard. Was den Ansatz aus Sicht der Kreislaufwirtschaft besonders interessant macht: Im digital gesteuerten Werk - das Unternehmen spricht vom "Tesla der Bauindustrie" - wird jedes Material und jede Schraube exakt erfasst und bleibt über Jahre abrufbar. Eine Datenbasis ist die Voraussetzung dafür, dass aus heutigen Neubauten in 50 Jahren urbane Minen werden können. Ob und wie die Materialien den Grundanforderungen der Zirkularität gerecht werden – darauf wurde leider nicht eingegangen.

Riegel sprach gleichzeitig offen über das Spannungsfeld zwischen Klimapfad und Wirtschaftlichkeit. Vonovia hält an seinem festgelegten Klimapfad fest, wird sich aber an veränderte Rahmenbedingungen anpassen müssen - eine ehrliche Aussage angesichts der angespannten Lage in der Wohnungswirtschaft. Spannend war auch sein Hinweis darauf, dass Tiefgaragen als der teuerste Bestandteil im Neubau heute strategisch infrage stehen: Mit autonomem Fahren könnte sich der Bedarf an wohnungsnahen Stellplätzen in den nächsten Jahren grundlegend verschieben.

Re-Use trifft Bauordnungsrecht: Eine Diskussion über die Mühen der Praxis

Am intensivsten diskutiert wurde aus unserer Sicht aber die Podiumsrunde zur rechtlichen Realität von Re-Use. Dr. Marthe-Louise Fehse, Rechtsanwältin bei Franssen Nusser mit Fokus auf Umwelt-, Produkt- und Kreislaufwirtschaftsrecht, und Ralf Pietsch, Geschäftsführer und Rechtsanwalt beim Abbruchverband Nord, zeichneten gemeinsam ein detailliertes Bild der Hürden, mit denen jeder Wiederverwendungsfall heute zu kämpfen hat - und der Wege, sie zu überwinden.

Dr. Fehse arbeitete drei Ebenen heraus, an denen jedes wiederverwendete Bauteil entlanglaufen muss. Erstens das Zivilrecht: Beim Einbau geht das Eigentum am Bauprodukt nach dem sogenannten Akzessionsprinzip auf den Grundstückseigentümer über - beim Ausbau muss neu geregelt werden, wem das Bauteil gehört. Zweitens das europäische Bauproduktenrecht: Die neue EU-Bauproduktenverordnung (2024/3110), die im Januar 2025 in Kraft getreten ist und ab Januar 2026 verbindlich gilt, erfasst ausdrücklich auch gebrauchte Produkte, sobald sie wieder auf den Markt gebracht werden. Hinzu kommen REACH und Produktsicherheitsrecht. Drittens das nationale Bauordnungsrecht: Hier ist in den meisten Fällen ein Verwendbarkeitsnachweis erforderlich - oft in Form einer "Zustimmung im Einzelfall" (ZiE) durch die zuständige Behörde. Wer als Eigentümer Material aus dem eigenen Bestand abbaut und in einem eigenen Neubau wieder einsetzt, vermeidet zwar das "Inverkehrbringen" und damit die Bauproduktenverordnung. Vom bauordnungsrechtlichen Verwendbarkeitsnachweis befreit ihn das aber nicht. Hinzu kommen praktische Fragen wie die Zwischenlagerung der ausgebauten Materialien.

Pietsch nahm aus der Perspektive der ausführenden Rückbauunternehmen Anlauf für deutlichere Töne. Sein Befund: Die heutige Vertragspraxis nach dem Motto "Bring alles weg" behandelt Rückbau als reine Entsorgungsleistung und lässt den Materialwert systematisch verfallen. Auch die jüngste Novelle der Gefahrstoffverordnung, in Kraft seit Dezember 2024, bezeichnete er als Rückschritt: Nach jahrelangem Ringen sieht die finale Fassung für den Veranlasser von Bauarbeiten nur noch eine Informationspflicht vor, nicht aber - wie ursprünglich diskutiert - eine echte Erkundungspflicht. Wer also nicht weiß, ob in seinem Bestand Asbest schlummert, muss es streng genommen auch nicht aktiv klären lassen, bevor er den Auftrag vergibt - eine Kritik, die parallel auch der ZDB und weitere Bau- und Handwerksverbände geäußert haben.

Pietschs zentrale Forderung: eine "Leistungsphase Null", in der Rückbau-Expertise schon vor dem Entwurf am Planungstisch sitzt - damit Demontagefähigkeit, Schadstoffsituation und Wertstoffpotenzial von Anfang an mitgedacht werden. Aus Sicht der Architekten ergänzte eine Stimme aus dem Publikum die Vision eines systemischen, elementierten Bauens: Idealerweise wird ein Bauteil schon bei seiner Erstverwendung so zertifiziert und konstruiert, dass es im zweiten Lebenszyklus eingesetzt werden kann. Wo wir an sich wieder beim Vortrag von Vonovia wären.

Mut macht trotz allem ein Beispiel aus Tübingen: In enger Zusammenarbeit mit dem Regierungspräsidium wurde dort ein vereinfachter ZiE-Prozess etabliert - die Zustimmung zur Wiederverwendung von Bauteilen lag in einem konkreten Fall innerhalb von eineinhalb Wochen vor. Bürokratische Mühen sind also überwindbar, wenn alle Beteiligten kooperationsbereit sind.

Was bleibt

Drei Beobachtungen nehmen wir mit. Erstens: Der regulatorische und finanzielle Druck nimmt deutlich zu - wer heute keine Materialdaten erfasst, hat morgen ein Reporting- und übermorgen ein Finanzierungsproblem. Unserer Lösungen hierfür: Digitale Gebäudemodelle, egal ob im Bestand oder Neubau. Zweitens: Industrielle Vorfertigung und durchgehende Digitalisierung schaffen die Datenbasis für späteres Urban Mining bereits im Neubau. Ein Feld mit dem sich JOHNNY beschäftigt, konkrete Umsetzungen aber noch ausstehen. Drittens: Technik und Materialien sind häufig schon weiter als das Recht, die Verträge und die Routinen. Wer dort ansetzt - mit kooperativen Behörden, einer Leistungsphase Null oder Bauteilen, die schon bei der Erstverwendung für ein zweites Leben zertifiziert sind - macht den größten Hebel auf. Und das ist das immerwährende Thema: Kommunikation und Kollaboration.